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图便宜买法拍房,这个坑不要跳

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点击次数:146 更新时间:2023年09月27日19:32:09 打印此页 关闭

甲与乙签订了《房屋租赁合同》,合同约定租赁期共为16年,租金缴纳方式为自合同签订之日起三个月内交清租金16年租金40万元。签订合同后乙将房屋交付甲使用,甲按照合同约定在三个月内将40万元租金付给乙。

一年之后乙因为借贷纠纷被法院执行,上述房屋被法院拍卖,拍卖公告载明了案涉房屋有长期租赁,租赁期限共16年,优先竞买人为承租人甲,经过网络竞价,丙竞得上述房产,王银超以200万元的价格竞买到案涉房屋,并办理不动产登记证书。丙又以此房屋向某银行贷款,并办理抵押登记。因未能按期偿还贷款,丙被银行起诉还款,要求拍卖抵押的房产。

法院在执行过程中,甲以租赁权人身份向法院提出执行异议之诉,法院经审理认为甲在租赁期内享有对涉案房产排除执行的民事权益。遂判决:确认甲在租赁期内对案涉房产享有租赁权,执行案件中,甲在租赁期内无需迁出、腾空上述房产。

石家庄律师解读:根据《民法典》第四百零五条:抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。《民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。

本案中,丙明知法院拍卖的房产存在长期租赁的情况下,还拍得该房产,又以该房产作为抵押向银行贷款,因抵押权形成在甲的租赁权之后,法院认为甲在租赁期内享有对涉案房屋排除执行的民事权益,最终支持了甲的诉求。

石家庄律师提醒:在竞买法拍房时,一定要提前对标的物进行详细的了解,查看房屋的状态,是否有租赁权、居住权,否则即便是低价竞得,也会有难以解决的麻烦。

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